Hệ số sử dụng đât là gì? Cách tính và quy định hệ số sử dụng đất

Là một chủ sử dụng đất cũng như hộ gia đình thì các bạn chắc chắn phải nắm bắt được hệ số sử dụng đất của nơi đó là gì. Điều này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến các quyền lợi của các bạn.

Trước khi bắt tay vào thực hiện thi công bất kỳ công trình nào thì trên bản vẽ của các kiến trúc sư luôn luôn phải có các hệ số sử dụng đất. Thông tin này giúp cho các khách hàng là chủ nhà có thể nắm rõ được quy mô của ngôi nhà để lên kinh phí cũng như chuẩn bị các giấy tờ dễ dàng hơn.

Trong bài viết ngày hôm nay, hãy cùng với Rao Vặt Phan Bội Châu tìm hiểu về khái niệm này cũng như cách để các bạn có thể tính được hệ số sử dụng đất là gì nhé!

Hệ số sử dụng đất có từ đâu ?

Chúng được bắt nguồn từ các nước phát triển hàng đầu thế giới trong các dự án quy hoạch khu đô thị, hệ số này liên quan đến quy mô, mật độ xây dựng của từng tầng cũng như là số tầng trong tòa nhà.

Hệ số này thông thường chỉ được áp dụng vào các công trình như chung cư, nhà ở ở các khu đô thị mà không ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà máy, nhà xưởng hay các khu công nghiệp.

Hệ số này là vô cùng quan trọng mà nhà thầu nào cũng phải nắm bắt và có được trước khi khởi công dự án. Chúng giúp thể hiện được diện tích được xây dựng, chi phí xây dựng cũng như quy mô của công trình. 

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống đó. Hệ số này càng cao thì giá trị kinh tế mà khu vực đó đem lại cũng sẽ càng cao.

Hệ số sử dụng đất là gì ?

Hệ số sử dụng đất được hiểu đơn giản là tổng diện tích toàn sàn xây dựng công trình (mét vuông, không bao gồm tầng mái thượng và tầng hầm) và cả diện tích của cả lô đất mà bạn đang sử dụng để xây dựng (dựa theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng).

Mục đích của hệ số sử dụng đất là để khống chế được việc xây dựng với số tầng quá cao trong khu vực xây dựng so với xung quanh dựa theo tỷ lệ xây dựng được cho phép. 

Tùy vào mỗi dự án cũng như địa điểm mà hệ số sử dụng đất có giá trị khác nhau. Bạn có thể xác định được kích thước căn hộ của mình cũng như xây được tối đa bao nhiêu tầng bằng cách nhìn vào hệ số xây dựng khi bạn mua đất nền để xây nhà.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Tất cả các kiến trúc sư nào khi thiết kế bản vẽ đều phải thuộc kỹ lưỡng cho mình cách tính hệ số sử dụng đất. Vì chúng rất quan trọng và ảnh hưởng nhiều đến kinh phí, quy mô dự án và rất nhiều vấn đề khác nữa.

Hệ số sử dụng đất được tính như sau:

• Hệ số sử dụng đất = Tổng số sàn xây dựng / Diện tích lô đất.

Đơn vị của hệ số này có 2 đơn vị được sử dụng phổ biến nhất, đó là: 

• FAR (Floor Area Ratio – Tỷ lệ diện tích sàn): đơn vị là lần.
• FSI (Floor Space Index – Chỉ số không gian tầng): đơn vị là phần trăm.

Tổng diện tích của sàn nhà, công trình chính là bằng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm cả tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái, tầng hầm và tầng nửa hầm dựa theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ Xây dựng.

Còn diện tích sàn của một tầng bằng tổng các diện tích sàn xây dựng của tầng bao gồm thang máy, lô gia, ban công, cầu thang, ống khói, … 

Ví dụ 1: Một dự án khu chung cư có tổng diện tích lô đất là 500 mét vuông, tổng diện tích của chung cư là 20 tầng có 3 tầng hầm là 250 mét vuông, còn lại 250 mét vuông là diện tích các khu vực ngoài.

Thì hệ số sử dụng đất được tính như sau: (20+3) x (250/500) = 11,5.

Ví dụ 2: Bạn sở hữu 1 miếng đất lớn, chia thành 20% để xây dựng công trình công cộng như công viên hay siêu thị, 20% làm đường đi lại và 60% còn lại xây dựng nhà ở. Vậy thì hệ số xây dựng ở đây được tính là 60%.

Ví dụ 3: Mảnh đất có diện tích 40 mét vuông và bạn xây dựng nhà ở với 4 tầng trên đó thì hệ số sử dụng đất sẽ là 40 x (4/100) = 1,6.

Tương đối dễ hiểu phải không nào?

Trên đây, Rao Vặt Phan Bội Châu đã đem đến cho các bạn về nguồn gốc, khái niệm cũng như cách để tính được hệ số sử dụng. Các bạn là chủ sở hữu một mảnh đất hay một bất động sản nào đó thì hãy kiểm tra và tính toán xem rằng hệ số này có đúng chưa đối với nơi mình đang làm chủ nhé.